Domingo, Enero 29, 2023

Repensar las políticas de vivienda

EL MERCURIO – Pocas cosas son más importantes para el bienestar de las personas que acceder a una vivienda en razonable estado y a precios que no sean prohibitivos. Un indicador habitual, pero no por eso exento de problemas, es la cantidad de ingresos anuales que requeriría una familia para pagar el valor de su casa. Un estudio reciente del Centro de Estudios Socioterritoriales de Techo-Chile nos recuerda las diferencias que existen en el país en esta materia. Según sus estimaciones, un hogar del primer quintil debería destinar más de 33 años de sus ingresos a pagar una vivienda de valor mediano en la Región Metropolitana, mientras que uno del 20 por ciento de mayores ingresos podría hacerlo en poco más de 3 años. Por supuesto, la elección de esa vivienda particular es discutible. Las soluciones habitacionales, como ocurre en todas las ciudades del mundo, no son las mismas y aun así pueden producir un grado aceptable de satisfacción.

Nuestro país cuenta con un conjunto amplio de políticas que apoyan la adquisición de vivienda y, de hecho, aparece en los datos de la OCDE por sobre el promedio de acceso a la propiedad del quintil de más bajos ingresos. Ello sugiere que el referido indicador de ingresos necesarios para comprar una vivienda es especialmente imperfecto para Chile. Con todo, el estudio advierte un problema real. Mirando los datos generales, es interesante comprobar que la proporción de la población que es completamente dueña de su casa está por sobre el promedio de la OCDE. Sin embargo, la proporción de dueños con hipoteca está muy por debajo de dicho promedio. Esto sugiere que, a pesar de los desarrollos del sistema financiero, estos son insuficientes para brindarle a un grupo más relevante de la población acceso a la vivienda. Al respecto, si bien Chile se compara favorablemente con países latinoamericanos, eso no significa que la profundidad de su mercado financiero sea suficiente para que más personas puedan acceder a un crédito para adquirir su propiedad. Por cierto, los retiros de los fondos de pensiones y la incertidumbre que esa política generó han afectado el mercado de los hipotecarios de manera relevante. Estudiar esta situación y facilitar el acceso a créditos de largo plazo y a tasas razonables es una tarea imprescindible para el próximo gobierno.

Lo anterior, más aún, si se tiene en cuenta que, después de décadas de creciente acceso a la vivienda, la proporción de los hogares que cuentan con una propia (completamente pagada o con hipoteca) se ha estancado en los últimos diez años. Una parte de esto puede explicarse por el aumento en la preferencia por arrendar, pero ello no da cuenta del grueso del fenómeno. De hecho, en Chile, según la misma OCDE, solo un 30 por ciento de las personas estarían satisfechas con la disponibilidad de casas buenas y financiables en el área en que residen. Ello contrasta con el promedio para los países de esa organización, de 48 por ciento, y donde Chile solo supera a Israel y Turquía; en Colombia y México las cifras son 48 y 47 por ciento, respectivamente, y en Brasil, 41 por ciento. Quizás parte del problema radica en el hecho de que en nuestro país la razón precio de la vivienda a ingresos de los hogares cayó de manera significativa entre comienzos de 2002 y 2012, pero desde entonces no ha dejado de subir, alcanzando en las últimas mediciones OCDE un valor superior en 28 por ciento al de hace una década. Parte de la situación se explica por la caída en los ingresos autónomos en los años de pandemia, pero también hay fenómenos regulatorios que han presionado al alza los precios de las viviendas, como límites urbanos y restricciones para construir en altura, entre otros. Adicionalmente, hay que revisar las políticas de vivienda, las cuales, a pesar de los avances de los últimos años, requieren de una actualización, considerando que soluciones que hace 20 o 30 años parecieron apropiadas hoy no lo son. El programa del Presidente electo es débil en estos asuntos y ciertamente ninguno de los problemas mencionados se soluciona promoviendo empresas públicas de construcción o de distribución y venta de materiales, como planteó en su momento.

Fuente: El Mercurio, Miércoles 16 de Febrero de 2022

EL MERCURIO – Pocas cosas son más importantes para el bienestar de las personas que acceder a una vivienda en razonable estado y a precios que no sean prohibitivos. Un indicador habitual, pero no por eso exento de problemas, es la cantidad de ingresos anuales que requeriría una familia para pagar el valor de su casa. Un estudio reciente del Centro de Estudios Socioterritoriales de Techo-Chile nos recuerda las diferencias que existen en el país en esta materia. Según sus estimaciones, un hogar del primer quintil debería destinar más de 33 años de sus ingresos a pagar una vivienda de valor mediano en la Región Metropolitana, mientras que uno del 20 por ciento de mayores ingresos podría hacerlo en poco más de 3 años. Por supuesto, la elección de esa vivienda particular es discutible. Las soluciones habitacionales, como ocurre en todas las ciudades del mundo, no son las mismas y aun así pueden producir un grado aceptable de satisfacción.

Nuestro país cuenta con un conjunto amplio de políticas que apoyan la adquisición de vivienda y, de hecho, aparece en los datos de la OCDE por sobre el promedio de acceso a la propiedad del quintil de más bajos ingresos. Ello sugiere que el referido indicador de ingresos necesarios para comprar una vivienda es especialmente imperfecto para Chile. Con todo, el estudio advierte un problema real. Mirando los datos generales, es interesante comprobar que la proporción de la población que es completamente dueña de su casa está por sobre el promedio de la OCDE. Sin embargo, la proporción de dueños con hipoteca está muy por debajo de dicho promedio. Esto sugiere que, a pesar de los desarrollos del sistema financiero, estos son insuficientes para brindarle a un grupo más relevante de la población acceso a la vivienda. Al respecto, si bien Chile se compara favorablemente con países latinoamericanos, eso no significa que la profundidad de su mercado financiero sea suficiente para que más personas puedan acceder a un crédito para adquirir su propiedad. Por cierto, los retiros de los fondos de pensiones y la incertidumbre que esa política generó han afectado el mercado de los hipotecarios de manera relevante. Estudiar esta situación y facilitar el acceso a créditos de largo plazo y a tasas razonables es una tarea imprescindible para el próximo gobierno.

Lo anterior, más aún, si se tiene en cuenta que, después de décadas de creciente acceso a la vivienda, la proporción de los hogares que cuentan con una propia (completamente pagada o con hipoteca) se ha estancado en los últimos diez años. Una parte de esto puede explicarse por el aumento en la preferencia por arrendar, pero ello no da cuenta del grueso del fenómeno. De hecho, en Chile, según la misma OCDE, solo un 30 por ciento de las personas estarían satisfechas con la disponibilidad de casas buenas y financiables en el área en que residen. Ello contrasta con el promedio para los países de esa organización, de 48 por ciento, y donde Chile solo supera a Israel y Turquía; en Colombia y México las cifras son 48 y 47 por ciento, respectivamente, y en Brasil, 41 por ciento. Quizás parte del problema radica en el hecho de que en nuestro país la razón precio de la vivienda a ingresos de los hogares cayó de manera significativa entre comienzos de 2002 y 2012, pero desde entonces no ha dejado de subir, alcanzando en las últimas mediciones OCDE un valor superior en 28 por ciento al de hace una década. Parte de la situación se explica por la caída en los ingresos autónomos en los años de pandemia, pero también hay fenómenos regulatorios que han presionado al alza los precios de las viviendas, como límites urbanos y restricciones para construir en altura, entre otros. Adicionalmente, hay que revisar las políticas de vivienda, las cuales, a pesar de los avances de los últimos años, requieren de una actualización, considerando que soluciones que hace 20 o 30 años parecieron apropiadas hoy no lo son. El programa del Presidente electo es débil en estos asuntos y ciertamente ninguno de los problemas mencionados se soluciona promoviendo empresas públicas de construcción o de distribución y venta de materiales, como planteó en su momento.

Fuente: El Mercurio, Miércoles 16 de Febrero de 2022

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