Martes, Junio 22, 2021

"La certeza jurídica tiene que ser para todos: la necesitan las inmobiliarias y también los vecinos"

EL MERCURIO – Las ciudades, donde vive casi el 90% de la población de Chile, están en el foco el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (Minvu), que está cambiando del “énfasis viviendístico” que data de los años 50, a uno “urbanístico”, enfatiza Paz Serra, jefa de la División de Desarrollo Urbano (DDU).
Arquitecta de la U. de Chile y magíster en Diseño Urbano del Oxford Polytechnic, con 25 años de experiencia en urbanismo, lidera el equipo de la DDU en el Minvu: el “brazo técnico” en la cartera del ministro Cristián Monckeberg, que apoya la actual estrategia para “hacer ciudad” con integración social, densificación equilibrada, cerca de transporte, áreas verdes y equipamiento, según describe Serra.
Pero la DDU también es una sigla que se hizo conocida por la circular 203 (DDU313) de mayo de 2016 que, tras un dictamen de Contraloría, desató el proceso de invalidación de 49 permisos de edificación, otorgados entre 2013 y 2017, en la comuna de Estación Central.
A la espera de que la Corte de Apelaciones de Santiago, que tramita varios recursos de protección sobre la materia, les pida informar, la jefa de Desarrollo Urbano señala a “El Mercurio” que el Minvu ha hecho una revisión nacional para detectar vacíos y evitar que vuelvan a ocurrir casos, como el de Estación Central, donde al no existir un plano regulador comunal que fijase la altura, se autorizaron torres en edificación continua, lo que la Contraloría declaró ilegal.
“En la DDU estamos a cargo de la norma urbanística en general, y en eso el ministerio está impulsando un proyecto de ley en materia de protección de la legalidad de la norma urbanística para aportar con certeza jurídica”, dice Paz Serra.
¿Es certeza jurídica para las inmobiliarias?
No. Es certeza jurídica para todos, tiene que ser para todos, porque si alguien compra una casa, le gustaría saber qué es lo que va a pasar con el barrio, si va a haber un edificio o no. Los vecinos tienen el mismo derecho a saber que el que tiene una inmobiliaria, que requiere certeza jurídica para pedir créditos al banco, contratar personas y operar en un negocio. La certeza jurídica también la necesitan los vecinos para saber qué va a pasar con su barrio, si me quedo a vivir aquí o vienen cambios y voy a tomar otra decisión.
Los vecinos, en general, no tienen mucha información de los planos reguladores…
Este proyecto de ley que apunta a la certeza jurídica tiene que ver con la información y la participación. Hoy está en desarrollo en el ministerio.
¿El proyecto surge a raíz del problema generado tras el dictamen de la Contraloría?
Al asumir el Gobierno nos vinieron a ver representantes de todos lados, desde vecinos, asociaciones de revisores independientes, la asociación de directores de obras, el Colegio de Arquitectos, la Cámara Chilena de la Construcción, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y muchos más. Y todos pidiendo lo mismo: mayor certeza jurídica. Partimos el gobierno así, habiendo ya en el período anterior una situación donde la Corte Suprema había revocado por primera vez permisos de obras con sentido retroactivo. Eso no existía en el mundo jurídico chileno.
¿Y cuál es la lectura que hace de este escenario?
Creo que tiene que ver con la falta de definición sobre cuáles son los roles de cada uno de los órganos del Estado. Y en eso el Minvu debe retomar las facultades que la ley le otorga. No es que tenga que tener nuevas facultades, sino que ejercer las que le otorga la Ley General de Urbanismo y Construcciones, respecto de la supervigilancia de la norma urbanística.
Directores de Obras han dicho que el Minvu ha hecho interpretaciones y que eso afecta.
La ordenanza, que es la parte reglamentaria de la ley general de urbanismo y construcción, es un instrumento que se ha ido haciendo con los años y por muchos actores distintos. Esa es la bajada de la ley y es para todo Chile. Luego están los planos de áreas metropolitanas, algunos son PRI (plano regulador intercomunal) y otros son PRM (regulador metropolitano) y otros los PRC, que son los planos reguladores comunales. Son tres escalas y todas gravitan: una a escala nacional, otra a escala regional, otra comunal. Aquí, en Santiago, la ordenanza dice tal cosa, el PMRS otra y el PRC otra.
¿No hay coherencia entonces?
Hay sectores donde no hay coherencia; por ejemplo, un sector de Estación Central. Por eso se produce el vacío legal entre esta norma de edificación continua y altura máxima. Esa zona del PRC de Estación Central no tiene altura máxima en los sectores de edificación continua. Por eso pasa lo que pasa.
¿Existen inconsistencias entre un período de gobierno y otro en las interpretaciones?
Cada proyecto de ley tiene que tener un eco aquí, en la ordenanza. Todas las situaciones dan para interpretaciones. El mismo contralor anterior o varios contralores anteriores o nosotros, el Minvu, respecto del contralor, a veces hacemos interpretaciones diametralmente diferentes, pero hay ciertos sesgos que entran en colisión y, en este caso, respecto de la norma urbanística, el llamado a supervigilar la norma sería el Minvu antes que la Contraloría. Ellos nos piden pronunciamiento, pero después dictaminan teniéndolo en consideración, no como que nuestra palabra fuera el dictamen final.
La Cámara de la Construcción ha pedido certeza jurídica en los permisos y, al otro lado, hay organizaciones ciudadanas que salen en defensa de los barrios y reclaman por los guetos verticales como los llaman. ¿Cómo responden a esas demandas?
El gueto es un término malo, muy ofensivo para quienes viven ahí. La manera de operar es con una adecuada norma urbanística y en eso estamos trabajando firme.
Las inmobiliarias trabajan en el marco normativo hasta lo que la norma les dice.
El mayor deseo de la ciudadanía es estar bien ubicado para que los tiempos de traslado permitan una vida adecuada; eso tiene que estar expresado en una normativa; si no, las cosas no ocurren. Por eso vamos por el proyecto de integración social, con una mayor densificación en sectores donde la ciudad tiene esa capacidad de carga. Hay corredores viales que están bien provistos del transporte público. Tenemos que densificar, porque el alto precio del suelo no da para no hacerlo…
Densificar, sin guetos
¿Densificar significa llegar a torres de hasta 40 pisos, y con subsidio de renovación urbana, como se hizo en Estación Central?
Eso no es densificación equilibrada. Para nosotros, el mal llamado gueto vertical es una muy mala opción de vivienda, no la tenemos considerada en nuestros planes. Sí una densificación equilibrada, de 10 a 15 pisos.
¿Está consciente el Minvu de que la mayoría de estas altas torres se hicieron con subsidios de renovación urbana?
Estamos conscientes de que la mayoría de estos edificios se hicieron en el gobierno pasado. Segundo, hay un vacío legal que tiene que ver con el plano regulador. Estamos haciendo los esfuerzos para poder colaborar con la comuna de Estación Central, con recursos, para que tengan su plan regulador.
¿Fue un error urbano?
Diría que fue un vacío legal. Como aquí no había altura máxima y había edificación continua, los edificios podrían haber crecido al infinito. Si no crecieron más, es por una razón estructural, porque en Chile hay terremotos, y la norma asísmica no les dio para más.
¿Qué pasará con una persona que compró un departamento y hoy ese edificio no tiene permiso válido?
Lo que realmente tiene colapsado al sistema es el sentido de retroactividad. Porque uno dice: bien, pongamos certeza de aquí para adelante. No lo digo solo en el caso de Estación Central. Eso es parte clave de la certeza jurídica. Si alguien va a comprar, para invertir, para vivir y luego le dicen que el permiso está mal otorgado, la invalidación no puede ser hacia atrás.
¿Y no debieran sancionarse los errores, en vez de hacer borrón y cuenta nueva?
Tenemos que prever que no haya errores ni situaciones como esas, en una comuna antigua con un plan regulador antiguo, ver qué vacíos legales se producen. En otros momentos de la historia, en los años 80, la política era el mercado regula; hoy nadie diría eso. Hoy día el Estado regula, el Minvu regula.
Ver entrevista
Fuente: El Mercurio, domingo 03 de febrero de 2019

EL MERCURIO – Las ciudades, donde vive casi el 90% de la población de Chile, están en el foco el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (Minvu), que está cambiando del “énfasis viviendístico” que data de los años 50, a uno “urbanístico”, enfatiza Paz Serra, jefa de la División de Desarrollo Urbano (DDU).
Arquitecta de la U. de Chile y magíster en Diseño Urbano del Oxford Polytechnic, con 25 años de experiencia en urbanismo, lidera el equipo de la DDU en el Minvu: el “brazo técnico” en la cartera del ministro Cristián Monckeberg, que apoya la actual estrategia para “hacer ciudad” con integración social, densificación equilibrada, cerca de transporte, áreas verdes y equipamiento, según describe Serra.
Pero la DDU también es una sigla que se hizo conocida por la circular 203 (DDU313) de mayo de 2016 que, tras un dictamen de Contraloría, desató el proceso de invalidación de 49 permisos de edificación, otorgados entre 2013 y 2017, en la comuna de Estación Central.
A la espera de que la Corte de Apelaciones de Santiago, que tramita varios recursos de protección sobre la materia, les pida informar, la jefa de Desarrollo Urbano señala a “El Mercurio” que el Minvu ha hecho una revisión nacional para detectar vacíos y evitar que vuelvan a ocurrir casos, como el de Estación Central, donde al no existir un plano regulador comunal que fijase la altura, se autorizaron torres en edificación continua, lo que la Contraloría declaró ilegal.
“En la DDU estamos a cargo de la norma urbanística en general, y en eso el ministerio está impulsando un proyecto de ley en materia de protección de la legalidad de la norma urbanística para aportar con certeza jurídica”, dice Paz Serra.
¿Es certeza jurídica para las inmobiliarias?
No. Es certeza jurídica para todos, tiene que ser para todos, porque si alguien compra una casa, le gustaría saber qué es lo que va a pasar con el barrio, si va a haber un edificio o no. Los vecinos tienen el mismo derecho a saber que el que tiene una inmobiliaria, que requiere certeza jurídica para pedir créditos al banco, contratar personas y operar en un negocio. La certeza jurídica también la necesitan los vecinos para saber qué va a pasar con su barrio, si me quedo a vivir aquí o vienen cambios y voy a tomar otra decisión.
Los vecinos, en general, no tienen mucha información de los planos reguladores…
Este proyecto de ley que apunta a la certeza jurídica tiene que ver con la información y la participación. Hoy está en desarrollo en el ministerio.
¿El proyecto surge a raíz del problema generado tras el dictamen de la Contraloría?
Al asumir el Gobierno nos vinieron a ver representantes de todos lados, desde vecinos, asociaciones de revisores independientes, la asociación de directores de obras, el Colegio de Arquitectos, la Cámara Chilena de la Construcción, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y muchos más. Y todos pidiendo lo mismo: mayor certeza jurídica. Partimos el gobierno así, habiendo ya en el período anterior una situación donde la Corte Suprema había revocado por primera vez permisos de obras con sentido retroactivo. Eso no existía en el mundo jurídico chileno.
¿Y cuál es la lectura que hace de este escenario?
Creo que tiene que ver con la falta de definición sobre cuáles son los roles de cada uno de los órganos del Estado. Y en eso el Minvu debe retomar las facultades que la ley le otorga. No es que tenga que tener nuevas facultades, sino que ejercer las que le otorga la Ley General de Urbanismo y Construcciones, respecto de la supervigilancia de la norma urbanística.
Directores de Obras han dicho que el Minvu ha hecho interpretaciones y que eso afecta.
La ordenanza, que es la parte reglamentaria de la ley general de urbanismo y construcción, es un instrumento que se ha ido haciendo con los años y por muchos actores distintos. Esa es la bajada de la ley y es para todo Chile. Luego están los planos de áreas metropolitanas, algunos son PRI (plano regulador intercomunal) y otros son PRM (regulador metropolitano) y otros los PRC, que son los planos reguladores comunales. Son tres escalas y todas gravitan: una a escala nacional, otra a escala regional, otra comunal. Aquí, en Santiago, la ordenanza dice tal cosa, el PMRS otra y el PRC otra.
¿No hay coherencia entonces?
Hay sectores donde no hay coherencia; por ejemplo, un sector de Estación Central. Por eso se produce el vacío legal entre esta norma de edificación continua y altura máxima. Esa zona del PRC de Estación Central no tiene altura máxima en los sectores de edificación continua. Por eso pasa lo que pasa.
¿Existen inconsistencias entre un período de gobierno y otro en las interpretaciones?
Cada proyecto de ley tiene que tener un eco aquí, en la ordenanza. Todas las situaciones dan para interpretaciones. El mismo contralor anterior o varios contralores anteriores o nosotros, el Minvu, respecto del contralor, a veces hacemos interpretaciones diametralmente diferentes, pero hay ciertos sesgos que entran en colisión y, en este caso, respecto de la norma urbanística, el llamado a supervigilar la norma sería el Minvu antes que la Contraloría. Ellos nos piden pronunciamiento, pero después dictaminan teniéndolo en consideración, no como que nuestra palabra fuera el dictamen final.
La Cámara de la Construcción ha pedido certeza jurídica en los permisos y, al otro lado, hay organizaciones ciudadanas que salen en defensa de los barrios y reclaman por los guetos verticales como los llaman. ¿Cómo responden a esas demandas?
El gueto es un término malo, muy ofensivo para quienes viven ahí. La manera de operar es con una adecuada norma urbanística y en eso estamos trabajando firme.
Las inmobiliarias trabajan en el marco normativo hasta lo que la norma les dice.
El mayor deseo de la ciudadanía es estar bien ubicado para que los tiempos de traslado permitan una vida adecuada; eso tiene que estar expresado en una normativa; si no, las cosas no ocurren. Por eso vamos por el proyecto de integración social, con una mayor densificación en sectores donde la ciudad tiene esa capacidad de carga. Hay corredores viales que están bien provistos del transporte público. Tenemos que densificar, porque el alto precio del suelo no da para no hacerlo…
Densificar, sin guetos
¿Densificar significa llegar a torres de hasta 40 pisos, y con subsidio de renovación urbana, como se hizo en Estación Central?
Eso no es densificación equilibrada. Para nosotros, el mal llamado gueto vertical es una muy mala opción de vivienda, no la tenemos considerada en nuestros planes. Sí una densificación equilibrada, de 10 a 15 pisos.
¿Está consciente el Minvu de que la mayoría de estas altas torres se hicieron con subsidios de renovación urbana?
Estamos conscientes de que la mayoría de estos edificios se hicieron en el gobierno pasado. Segundo, hay un vacío legal que tiene que ver con el plano regulador. Estamos haciendo los esfuerzos para poder colaborar con la comuna de Estación Central, con recursos, para que tengan su plan regulador.
¿Fue un error urbano?
Diría que fue un vacío legal. Como aquí no había altura máxima y había edificación continua, los edificios podrían haber crecido al infinito. Si no crecieron más, es por una razón estructural, porque en Chile hay terremotos, y la norma asísmica no les dio para más.
¿Qué pasará con una persona que compró un departamento y hoy ese edificio no tiene permiso válido?
Lo que realmente tiene colapsado al sistema es el sentido de retroactividad. Porque uno dice: bien, pongamos certeza de aquí para adelante. No lo digo solo en el caso de Estación Central. Eso es parte clave de la certeza jurídica. Si alguien va a comprar, para invertir, para vivir y luego le dicen que el permiso está mal otorgado, la invalidación no puede ser hacia atrás.
¿Y no debieran sancionarse los errores, en vez de hacer borrón y cuenta nueva?
Tenemos que prever que no haya errores ni situaciones como esas, en una comuna antigua con un plan regulador antiguo, ver qué vacíos legales se producen. En otros momentos de la historia, en los años 80, la política era el mercado regula; hoy nadie diría eso. Hoy día el Estado regula, el Minvu regula.
Ver entrevista
Fuente: El Mercurio, domingo 03 de febrero de 2019

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